房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)流程是什么？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)及辦理流程是什么: 一、開發(fā)合同。 辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《山東省 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。 時(shí)間：取得 土地使用權(quán) 證，規(guī)劃申定后。 提交: 1、可行性研究報(bào)告 2、資質(zhì)證明文件 3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批書 4、土地手續(xù)(土地證或土地拍賣方案及成交確認(rèn)書) 5、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖 6、前期 物業(yè)管理合同 (協(xié)議) 7、相關(guān)規(guī)費(fèi)繳納證明 8、項(xiàng)目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。 發(fā)放：開發(fā)合同，項(xiàng)目手冊(cè)。 二、開發(fā) 經(jīng)營許可證 辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《山東省 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。 時(shí)間：取得開發(fā)合同后。 由房管分局審批后報(bào)市局辦理。 三、單體工程審查 辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》、《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》。 時(shí)間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計(jì)委立項(xiàng)建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。 提交： 1、當(dāng)年計(jì)委計(jì)劃批文 2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的) 3、建施計(jì)劃書及投資計(jì)劃書 4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。 發(fā)放：單體工程審查表。 四、預(yù)售許可證 辦事依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》、《城市 商品房 預(yù)售管理辦法》《山東 省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法》。 時(shí)間：單體工程建設(shè)投資達(dá)到四分之一，已取得施工許可證。 提交： 1、 營業(yè)執(zhí)照 ： 2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證; 3、土地使用權(quán)證或合法用地文件; 4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 5、開工許可證; 6、單體工程審查表; 7、 施工合同 ; 8、工程施工進(jìn)度計(jì)劃; 9、工程建設(shè)投資25%以上證明材料; 10、商品房預(yù)售方案; 11、備案回執(zhí)單; 12、平面圖、樓房表; 13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議; 14、《商品房住宅質(zhì)量 保證書 》、《使用說明書》。 發(fā)放：預(yù)售許可證。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收(分期綜合驗(yàn)收)合格證明文件。 辦事依據(jù)： 《 城市房地產(chǎn)管理法 》、 《山東省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用 管理辦法》。 時(shí)間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收并合格后、房屋初始登記使用前。 提交： 1、開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收申請(qǐng); 2、開發(fā)項(xiàng)目竣工圖紙; 3、單體工程審查表; 4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收合格報(bào)告; 5、物業(yè)管理落實(shí)情況報(bào)告。 發(fā)放：綜合驗(yàn)收(分期綜合驗(yàn)收)合格證明文件。 六、房屋初始登記 時(shí)間：綜合驗(yàn)收(分期綜合驗(yàn)收)后。 提交： 1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件; 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 3、建設(shè)工程開工證明; 4、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明; 5、幢層戶平面圖; 6、房屋初始登記申請(qǐng)表; 7、聊城市房屋調(diào)查表; 8、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; 9、綜合驗(yàn)收(分期綜合驗(yàn)收)證明文件。 發(fā)放： 房屋產(chǎn)權(quán)證 。 七、轉(zhuǎn)移登記 時(shí)間：辦完大證， 購房合同 需備案后。 提交證件： 1. 身份證 復(fù)印件， 2.購房合同， 3.聊城市房屋調(diào)查表， 4. 購房 發(fā)票， 5. 契稅 發(fā)票， 6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書， 7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)、審批書， 8.測繪發(fā)票， 9.維修基金繳款證明。 發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。 近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)的問題已經(jīng)成為全國人民關(guān)心和熱議的焦點(diǎn)，然而目前房地產(chǎn)項(xiàng)目前期辦理手續(xù)十分復(fù)雜，涉及到建委，發(fā)改委，規(guī)劃局，國土局，消防局，林業(yè)局，環(huán)保局等眾多部門，大家在房地產(chǎn)項(xiàng)目審批的時(shí)候應(yīng)該多注意手續(xù)流程，以便在辦理的時(shí)候少走彎路，能夠在短時(shí)間內(nèi)能辦理成功。

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江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例(2020修正)

之一章　總則之一條　為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易管理，規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條　在本省行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地上從事房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn) *** 、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三條　以出讓或者劃撥方式取得的國有土地使用權(quán) *** 、抵押、出租，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》和《江蘇省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件和要求。第四條　房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠實(shí)信用的原則。第五條　省人民 *** 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、自然資源部門依照省人民 *** 規(guī)定的職權(quán)，各司其職，密切配合，管理本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

市、縣（市）人民 *** 房產(chǎn)管理部門、自然資源部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易活動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的監(jiān)督管理工作。

市場監(jiān)督管理、財(cái)政、稅務(wù)、發(fā)展改革、人民銀行等有關(guān)部門依照各自的職責(zé)分工，共同做好與房地產(chǎn)交易有關(guān)的管理工作。第六條　縣級(jí)以上地方人民 *** 及其有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，應(yīng)當(dāng)公開條件，簡化程序，提高效率，方便當(dāng)事人。第七條　省人民 *** 財(cái)政、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定，對(duì)國家明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目，不得繼續(xù)收取或者改變名稱變相收取。市、縣（市）人民 *** 及其財(cái)政、發(fā)展改革、房產(chǎn)、自然資源等部門不得自行設(shè)定房地產(chǎn)交易管理收費(fèi)項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)交易服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按宗收費(fèi)，國家另有規(guī)定的從其規(guī)定。

收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在受理房地產(chǎn)交易登記申請(qǐng)的場所予以公示。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有權(quán)拒絕不合法的收費(fèi)。第八條　省和設(shè)區(qū)的市人民 *** 應(yīng)當(dāng)制定具體辦法，簡化交易程序，降低交易收費(fèi)，鼓勵(lì)和支持房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易。第二章　房地產(chǎn) *** 第九條　房地產(chǎn) *** ，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式主要是指：

（一）房地產(chǎn)交換；

（二）以房地產(chǎn)抵債；

（三）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（四）企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。第十條　 *** 房地產(chǎn)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）房地產(chǎn) *** 當(dāng)事人簽訂書面 *** 合同，按照國家和省有關(guān)規(guī)定辦理房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)。

（二）當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和契稅完稅憑證、當(dāng)事人合法證明、 *** 合同，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查當(dāng)事人提交的有關(guān)材料，對(duì)符合前項(xiàng)規(guī)定的，予以受理；不予受理或者需要補(bǔ)充材料的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場告知當(dāng)事人，并說明理由。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，符合登記條件的，核準(zhǔn)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

法律、行政法規(guī)禁止 *** 的房地產(chǎn)，不得 *** 。第十一條　建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割 *** ，配套使用的房屋附屬設(shè)施、設(shè)備及共用部位不得單獨(dú)分割 *** 。第十二條　現(xiàn)售商品房的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）具有有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報(bào)告；

（六）拆遷安置方案已經(jīng)落實(shí)；

（七）供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件；

（八）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房產(chǎn)管理部門備案。第十三條　預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)持前款規(guī)定的證明文件、工程施工合同、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案，向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，作出同意或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。

房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布商品房預(yù)售許可證發(fā)放信息，并免費(fèi)提供查詢服務(wù)。

什么是現(xiàn)售銷售?

現(xiàn)售銷售是指直接將合格的產(chǎn)品出售給消費(fèi)者，并且消費(fèi)者直接支付款項(xiàng)的行為。一般表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售上，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為

北京市人民 *** 關(guān)于修改《北京市城市房地產(chǎn) *** 管理辦法》的決定(2008)

一、第十三條修改為：“房地產(chǎn) *** 時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的 *** 按照國家和本市的規(guī)定執(zhí)行?！倍?、增加一條作為第十八條：“房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用 *** 信息技術(shù)，建立和完善房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)；推行房地產(chǎn) *** 合同網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上登記備案?！比⒃黾右粭l作為第二十一條：“新建商品房 *** 應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但是獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車庫（位） *** 可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套（單元）計(jì)價(jià)?！彼?、增加一條作為第二十二條：“為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，房地產(chǎn) *** 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議，可以按照約定向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)預(yù)告登記。”五、刪除第二十三條、第二十四條、第三十四條、第四十一條。六、第二十七條改為第二十八條，修改為：“房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的有關(guān)信用信息，并按照規(guī)定公布?！逼?、第二十九條改為第三十條，之一款修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門提交下列文件：

“（一）本辦法第二十九條第二款規(guī)定的事項(xiàng)證明文件；

“（二）工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；

“（三）工程施工合同和施工進(jìn)度說明；

“（四）包括經(jīng)備案的測繪成果、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況、住宅小區(qū)建設(shè)方案、房屋裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的交付使用情況、前期物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容的商品房預(yù)售方案；　

“（五）已將土地使用權(quán)或者土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋 *** 的證明?！卑?、第三十六條增加一項(xiàng)作為第（十一）項(xiàng)：“共用部位、共用設(shè)備設(shè)施所在位置、用途、交付使用時(shí)間。”九、第三十九條之一款修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售已抵押的商品房，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時(shí)間書面告知預(yù)購人。”十、第四十條修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！笔?、增加一條作為第四十二條：“房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)和銷售期間的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列違法行為，應(yīng)當(dāng)依法處理并督促其履行義務(wù)：

“（一）違規(guī)交易；

“（二）拖欠工程款；

“（三）延期交房；

“（四）未同步建設(shè)配套公共服務(wù)設(shè)施；

“（五）建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題；

“（六）其他不依法履行合同的行為?！笔l文中的“預(yù)售登記”全部改為“預(yù)售合同登記備案”。此外，對(duì)機(jī)構(gòu)名稱、個(gè)別文字和條款順序作相應(yīng)的修改和調(diào)整。

本決定自公布之日起施行。

2003年9月2日北京市人民 *** 第135號(hào)令公布的《北京市城市房地產(chǎn) *** 管理辦法》根據(jù)本決定修正后重新公布。